Il Covid ha cambiato le scelte degli italiani sulle destinazioni turistiche e le case per le vacanze, ma anche nel 2020 la montagna si conferma meta preferita. Il prezzo medio di un’abitazione turistica in Italia viene quotato intorno a 2.220 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza ancora in contrazione.
La variazione media, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate, indica una riduzione dei valori di mercato dello 0,8% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra-2,8% e +2,4%.
Per le abitazioni 'top nuove', le quotazioni medie si attestano su valori che superano i 3.000 euro al mq, le abitazioni centrali usate presentano valori che oscillano tra 1.995 e 2.155 euro al mq mentre le abitazioni periferiche usate si mantengono tra 1.350 e 1.500 euro al mq. E’ la fotografia dell’andamento del mercato 2020 delle case per vacanza in Italia scattata dall’Osservatorio nazionale immobiliare turistico 2020 di Fimaa-Confcommercio (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) con la collaborazione di Nomisma, attraverso l’analisi dei dati delle compravendite e delle locazioni di 150 località di mare e 55 di montagna e lago.
Dall’analisi emerge la preferenza verso le case vacanze situate nelle località montane rispetto a quelle marine e lacuali. Già nel 2019 le transazioni di abitazioni nelle località montane sono infatti, aumentate dell’11,8% rispetto al 2018, a fronte di un aumento molto più contenuto nei laghi 2,1% e nelle località marittime (+3%).
In base ai dati dell’Osservatorio nazionale del Turismo, infatti, le destinazioni costiere e in particolare le città d’arte sembrano risentire in maniera più sostenuta della battuta d’arresto del turismo internazionale, essendo mete a maggiore incidenza dei visitatori internazionali, con una flessione tendenziale degli arrivi previsti nel 2020 rispettivamente del - 51% e -49%. Le destinazioni montane sembrano invece tenere rispetto alle altre località, pur subendo una flessione tendenziale degli arrivi del 39% nel 2020.
Per quanto riguarda i prezzi massimi di compravendita di appartamenti top o nuovi, in cima alla classifica delle principali località turistiche, nel 2020 c'è Madonna di Campiglio (Tn) con valori che raggiungono i 13.000 euro/mq che guadagna in un anno due posizioni, prendendo il posto di Capri (NA) in terza posizione con una quotazione di 11.600 euro/mq. Completa il podio Forte dei Marmi (Lu) che si mantiene in seconda posizione con 12.600 euro/mq, valore stazionario rispetto allo scorso anno. Avanzano in graduatoria Courmayeur (Ao) e Cortina d’Ampezzo (BL), mentre Santa Margherita Ligure (Ge), dopo parecchi anni in vetta alla classifica perde due posizioni, seguita da Porto Cervo (Ss), Positano (Sa), Porto Rotondo (Ss), Sirmione (Bs).
Il comparto delle locazioni mostra, invecem segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, registra un +0,2% su base annua, con un campo di oscillazione, in funzione del mese e delle località turistiche, compreso tra -6,7% e +1,4%.
In particolare, il canone medio settimanale ordinario di affitto (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) risulta di 434 euro per il mese di giugno, 615 euro per luglio e 794 euro per agosto.
La domanda di acquisto di abitazioni per vacanza risulta per lo più domestica (nell’85% delle risposte), mentre nel restante 15% risulta alimentata da soggetti stranieri con percentuali simili allo scorso anno. Si modifica la domanda di locazione di case vacanze che ha invece risentito più velocemente delle restrizioni imposte ai viaggi internazionali: secondo gli operatori la domanda straniera passa dal 29% al 18%.
Quanto all’identikit delle famiglie che prendono in affitto una casa per vacanza per almeno un mese: si tratta, anche quest’anno nella maggioranza dei casi, di nuclei numerosi con 4 e più componenti (oltre il 78% delle risposte). Infine, per quanto riguarda le dotazioni, sono richieste in prevalenza abitazioni con balcone o terrazzo abitabile (92% delle risposte), con una cucina ben attrezzata, in posti vicini alle attrazioni turistiche e possibilmente con posto auto.
«La pandemia da Covid-19 ha bloccato i flussi turistici in tutto il mondo - ha sottolineato il presidente nazionale Fimaa-Confcommercio, Santino Taverna - con un danno economico enorme per le nostre città d’arte, di mare, lago e montagna. Molte località turistiche, gettonatissime fino allo scorso anno, registrano un calo delle presenze soprattutto straniere. Ciò si ripercuote negativamente anche sulle compravendite delle case per vacanza». Come Fimaa-Confcommercio, ha osservato, «chiediamo un ministero del turismo dedicato, con deleghe e portafogli, che possa agire e seguire le imprese nel proprio sviluppo e nella propria ridefinizione strategica e che permetta di programmare la ripartenza di un settore che contribuisce al 6% del Pil del Paese».
Secondo Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, «il mercato immobiliare turistico è al centro di spinte contrastanti: da una parte un’inerzia favorevole che proviene dagli anni precedenti, rafforzata dalla inevitabile preferenza contingente della domanda domestica verso le località turistiche italiane; dall’altra la carenza della componente straniera - condizionata dalle stringenti restrizioni imposte agli spostamenti - e, più in generale, il deterioramento congiunturale dell’economia. La risultante di tali forze contrapposte è la sostanziale invarianza dal punto di vista dell’evoluzione dei valori di mercato delle abitazioni, che tuttavia è probabile possa preludere ad una nuova contrazione».
Infine, per Fabrizio Savorani, esperto di turismo immobiliare Fimaa-Confcommercio, «anche nel 2020 la montagna si conferma meta preferita per trascorrere le vacanze. Chi ha comprato una seconda casa da mettere a reddito quest’anno, caratterizzato dall’emergenza da Covid-19, potrà fare affidamento soprattutto su un turismo interno e per un periodo più prolungato. Gli operatori Fimaa-Confcommercio registrano richieste di locazione per periodi più lunghi: un intero mese e talvolta anche un’intera stagione, soprattutto se si ha la possibilità di lavorare in smart working». AGI
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