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Nuovo catasto: come cambieranno le categorie, i metri quadri al posto dei vani

Si fa avanti l'ipotesi di suddividere tutti gli immobili in due grandi gruppi, in base alla destinazione d’uso

L’indicazione dei vani catastali lascerà lo spazio ai metri quadrati. Il valore di reddito potrebbe essere affiancato da quello medio di mercato, le molte categorie catastali potrebbero essere drasticamente semplificate, fino al punto di cancellare la separazione tra case popolari e di lusso. A fare la differenza potrebbe invece essere la fattura e tipologia edilizia, l’affaccio, l’«intorno», i servizi. Ma per tutto questo servirà tempo.

Il governo infatti, nella riforma fiscale, inserirà molto probabilmente un articolo che dà la delega al governo di preparare la riforma, per fissare poi i criteri. Le indicazioni saranno ampie e generiche, anche se tracceranno il percorso. Che potrebbe essere modificato dal Parlamento. Non è escluso poi che sia prevista anche una indicazione chiara di invarianza di gettito sia a livello nazionale sia a livello territoriale.

Addio ai vani

Il valore di una singola unità immobiliare sarà dato dal valore unitario della propria categoria in una singola zona. Nella precedente ipotesi di riforma a questo si sarebbero applicati dei correttivi, per aumentare o diminuire questo parametro, prevedendo poi di moltiplicare il risultato per la superficie in metri quadrati. Di fatto si mandano in pensione i vani catastali. Del resto spesso gli immobili vengono modificati, spostando muri per adeguarli a nuove esigenze, prevedendo open space o aree studio.

Si semplificano le categorie

Tra le ipotesi sul tappeto potrebbe arrivare l’indicazione di suddividere tutti gli immobili in due grandi gruppi, in base alla destinazione d’uso. Da una parte le unità Ordinarie, dall’altra quelle Speciali. Chiaramente ci sarebbero le sottocategorie che caratterizzeranno le abitazioni a seconda delle tipologia. Nell’ultima ipotesi di riforma gli immobili in condominio erano ovviamente diversi dalle ville, ma scompariva la differenza tra categoria di lusso ed economica. In questo caso a fare la differenza sarebbero le caratteristiche, sia di fattura, sia di zona, sia di servizi.

Il nodo centro-periferia

Il nodo da sciogliere, urticante per le forze politiche perché comporta un riequilibrio e quindi la certezza che qualcuno possa avere un aggravio, è il divario che esiste tra i valori dei centri storici - con immobili di pregio ma dal basso estimo catastale - e quelli delle periferie, più recenti e quindi più vicini ai prezzi di mercato. Per avvicinarsi ad un riequilibrio l’ultima ipotesi di riforma prevedeva l’affiancamento al «reddito» così come è ora calcolato, di un ulteriore parametro, una sorta di valore medio di mercato degli ultimi anni. Già da molto tempo, infatti, negli atti di compravendita oltre al valore catastale viene indicato anche il prezzo reale d’acquisto, senza che quest’ultimo abbia impatto sulle imposte da pagare.

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