Il nuovo catasto vedrà la luce nel 2026, sarà caccia alle case fantasma

Il nuovo catasto, se mai vedrà la luce, scatterà nel 2026 e non avrà grandi novità. Non avrà legami con l’andamento dei prezzi di mercato mentre consentirà solo di consultare dall’archivio del singolo immobile i valori dell’osservatorio del mercato immobiliare (Omi) che fotografano i prezzi divisi per zone, ma con un’ampia forchetta tra un minimo e un massimo, impossibili da utilizzare ai fini fiscali per adeguare la tassazione. Sembra tramontata poi l’ipotesi di un archivio basato sui metri quadrati, più aderente alla realtà del vecchio criterio dei vani catastali. Di certo arriverà invece una rinnovata caccia alle ‘casè fantasma, con una semplificazione delle comunicazioni e dell’uso di questi strumenti ai fini dei controlli sul territorio da parte degli enti locali. Con una promessa: il maggior gettito scovato dall’evasione potrà essere utilizzato per abbattere il prelievo sugli immobili regolari dello stesso comune.

Il testo dell’accordo sul nuovo catasto è sfumato, come tutte le norme che realizzano una mediazione. E’ stato definito ma solo la prossima settimana sarà inserito nel provvedimento della delega ora all’esame del Parlamento, che per diventare operativa necessiterà di un decreto legislativo che, insegna la storia del passato, non sempre è poi stato adottato. La previsione è comunque che le attuali informazioni del catasto saranno integrate con l’obiettivo di rendere disponibili nuove informazioni a partire dal primo gennaio 2026 e «non possano essere utilizzate per la determinazione della base imponibili dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali». Come dire, le tasse non si toccano e, per usare il linguaggio più politico, non si passa da un regime ‘catastalè ad un patrimoniale basato su valori reali.

Agli attuali valori verrà affiancata un’ulteriore rendita. Che potrà tener conto e solo ove necessario di tre criteri. Inutile riportare il testo, piuttosto tecnico. Di fatto si terrà conto di zone territoriali omogenee all’interno di uno stesso territorio comunale, un’operazione già realizzata in alcuni comuni con la revisione delle cosiddette zone censuarie. Sarà possibile poi una rideterminazione d’uso catastale distinguendo gli immobili in categorie ordinarie e speciali: questo potrebbe portare al superamento delle attuali categorie A1, A2, A3...che indicano le diverse tipologie (signorile, civile, economica) degli immobili, dividendo in due macro gruppi: gli immobili abitativi e quelli industriali-commerciali. Leggendo in controluce potrebbe sparire, in questi ulteriori valori catastali, la definizione di immobile di lusso. Il terzo criterio, invece, si rifà a quella che tecnicamente viene definita ‘unità di consistenzà, che attualmente è il ‘vano catastalè per le abitazioni e i metri quadrati o cubi per le altre tipologie, come i fabbricati industriali. L’intenzione - anche in questo caso letta in controluce - sarebbe quella di non arrivare all’introduzione dei metri quadrati. A questo si aggiungerebbe poi la possibilità di consultare tramite il catasto la banca dati dell’Omi.

Certa è invece la lotta all’evasione immobiliare, verificando in concreto consistenze di terreni e fabbricati, ma anche il corretto «classamento» e «accatastamento», con incentivi per i comuni che realizzano questi accertamenti. Un’altra novità che riguarda tasse e comuni è invece prevista dal decreto aiuti. Nell’ultima bozza è infatti previsto che i comuni-capoluogo di provincia, che siano in dissesto finanziario, con un disavanzo pro-capite superiore ai 500 euro, possano decidere di aumentare l’Irpef, oltre i limiti ora previsti: una possibilità che si accompagna a quella di tagliare spese, di aumentare i canoni delle concessioni e degli affitti, o di ‘valorizzarè, in pratica cedere, parte del proprio patrimonio.