Prima casa con mutuo agevolato e senza tasse, più tempo agli under 36

Sei mesi in più per il fisco amico degli under 36 che acquistano la casa: la legge di Bilancio ha prorogato al 31 dicembre l’agevolazione che azzera le imposte dovute per compravendita “prima casa” e mutuo stipulati da persone che non hanno compiuto 36 anni, purché abbiano un’Isee non superiore a 40mila euro annui. L’agenzia delle Entrate aveva fornito chiarimenti sul tema con la circolare 12/E del 14 ottobre 2021. Vediamo in dettaglio come funziona.

La legge concede l’agevolazione a chi compra nel 2022 e che per tutto il 2022 abbia non più di 35 anni. Così, se Tizio stipula in marzo 2022 e compie 36 anni nel dicembre 2022, l’agevolazione non spetta, mentre compete se Tizio stipulasse nel giugno 2022 e compisse 36 anni nel gennaio 2023. Se il venditore è un soggetto che non applica l’Iva (come accade nella vendita “tra privati”), imposte e tasse sono del tutto azzerate. Se, invece, il venditore fattura con Iva (è il caso dell’impresa costruttrice), la compravendita è soggetta a imposta di bollo e a tasse ipotecarie per complessivi euro 320; l’Iva (4% sul prezzo) deve, come sempre, esser pagata al venditore, ma il compratore under 36 matura un credito d’imposta di pari importo, che non è rimborsabile, ma che può essere variamente speso e, cioè, ad esempio: per pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; per pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto (anche nello stesso periodo d’imposta); per compensare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Quando si finanzia l’acquisto della “prima casa” con il mutuo, sulla somma erogata la banca trattiene lo 0,25% a titolo di imposta sostitutiva. L’agevolazione under 36 consente di cancellare anche questa imposta. L’indicatore Isee da considerare è quello calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu), il tutto rapportato al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (per tale si intende quello risultante dall’anagrafe; non c’entra nulla in questo caso il concetto di “familiare a carico”). Quindi, per gli atti stipulati nel 2022, l’Isee è quello riferito a redditi e patrimonio dell’anno 2020. La Dsu è il documento che contiene dati anagrafici, patrimoniali e reddituali di un nucleo familiare e la cui presentazione consente il calcolo dell’Isee, l’indicatore numerico che rappresenta il risultato di tutti i dati contenuti nella Dsu.

Nel caso in cui un contribuente under 36 effettui un acquisto congiuntamente – in ipotesi, per il 50% ciascuno – ad altro soggetto privo dei requisiti per avere l’agevolazione in commento (ad esempio: si tratta di un soggetto già proprietario di una “prima casa” o di una persona ultra 36enne), per metà del valore imponibile si applica la tassazione under 36 e per metà quella ordinaria.

L’agevolazione non si applica per le imposte dovute in sede di registrazione del contratto preliminare (l’imposta fissa di euro 200, il 3% sugli acconti e lo 0,50% sulle caparre confirmatorie), il che costringe il contribuente a una fastidiosa domanda di rimborso da presentarsi entro 3 anni dal rogito (nella vana speranza che gli uffici non impieghino un’eternità a restituire il pagamento resosi indebito). L’agevolazione under 36 si applica anche agli acquisti all’asta nonché all’acquisto delle pertinenze dell’abitazione (garage, cantina e solaio), pur se si tratti di un acquisto effettuato con atto separato rispetto all’atto con cui viene acquistata l’abitazione. A chi acquista un immobile usufruendo dei benefici “prima casa” (aliquota agevolata per imposta di registro o Iva) entro un anno dalla vendita di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni, spetta il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Chi chiede l’agevolazione under 36 senza averne diritto subisce il recupero della tassazione ordinaria aumentata del 30%.